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內容來自sina新聞
鐵嶺新城產城 雙蕭條困局待解
趙本山在小品中調侃的"大城市"鐵嶺，如今真的陷入瞭"大城市"的魔咒。
在過去7年之中，一座規劃面積22平方公裡、累計投資逾260億元、完全以"現代生態宜居理念"建設的鐵嶺新城，在距離老市區8公裡的地方拔地而起。與此同時，出於產城結合的考慮，政府還在新城東南側打造瞭一個占地5.5平方公裡、建築面積1000萬平方米、號稱東北亞最大的商貿物流基地--"東北城"。
中國房地產報記者在鐵嶺新城和"東北城"的實地走訪中發現，鐵嶺新城的所有已交房樓盤中，除以回遷戶為主的"農民新村"入住率較高以外，其他樓盤的平均入住率僅三成，同時大量沿街商鋪空置，醫療等配套也仍然滯後。而作為緊鄰新城的活力引擎"東北城"，在運營4年之後，商鋪開業率仍不足兩成，景象一派蕭條。
"新城目前的現狀和當初的預想有差距，比如人口的問題、產業集聚的情況。"鐵嶺新城管委會主任、鐵嶺市委副秘書長劉波進對記者坦承。但他同時也強調要用樂觀和發展的眼光看問題，"眼前的空置率未來是容易消化的。作為政府部門，還要考慮如何滿足需求的問題，鐵嶺必須要加大建設力度。"
一邊是大幹快上又普遍空置的新區樓盤，另一邊鐵嶺當地開發商卻在向記者抱怨，老城區的舊城改造項目因為不受重視而頻頻被擱置，許多拆遷戶面臨無房可住。
消化空置的同時要加大建設，並平衡新老城區的發展，這道擺在所有新城鎮化建設者面前的難題，正讓鐵嶺新城深陷其中。
宜居城市的空置問題
現在，鐵嶺市政府在進行城市宣傳時，對自身的官方定位是--"較大城市"。
"鐵嶺不敢說是大城市，也不追求大城市，因為大城市也有很多城市病。我們希望打造的是生態宜居的'較大城市'。"劉波進反復向記者強調鐵嶺新城在城市規劃上的精心設計和宜居舉措。
這片曾經為當地人津津樂道的"貢米"產區，在轟轟烈烈的建設大潮下，已搖身變為被"三湖兩河"包圍的"北方水城"。新造的水系和精心修復的濕地環繞著道路寬闊整潔的新城，吸引瞭和記黃埔、恒基地產、碧桂園等地產大鱷紛至沓來。建成和施工中的高層住宅井然有序，路旁免費出租自行車的便民市政設施頗為惹眼。從市民到領導，都異口同聲地稱贊新城"環境很好，適合養老"。
鐵嶺新城的商品房售價目前在3000元/平方米~4000元/平方米，與老城區相差並不多，大部分項目自開盤以來價格變化不大，不過銷售情況都比較樂觀。本報記者在當地房管局獲取的資料顯示，鐵嶺新城的住宅銷售率高達94%。
火熱的樓盤銷售和不斷提升的土地價值，讓這座22平方公裡新城的運營商鐵嶺新城(000809.SZ)賺得盆滿缽滿。集前期的規劃、拆遷、一級土地整理、招商引資以及後期的運營於一體的鐵嶺新城，中報營業收入3.56億元，同比大漲249.97%，凈利潤1億元，同比暴增29810.97%。
與此同時，街上稀少的人流和車輛，以及大片空置的商鋪卻也昭示著鐵嶺新城的另一面--"城"已然建成，"市"似乎還遠未到來。
中國房地產報記者從鐵嶺新城管委會城市管理局物業管理處獲取的資料顯示，截至今年8月29日，鐵嶺新城的住宅類項目中，實際投入使用的小區共計13個。開發總面積達到2539942平方米，開發戶數為26185戶，實際居住戶數13514戶。而其中，被當地人稱為"農民新村"的專門安置回遷戶的凡河新村小區開發戶數共計7524戶，實際台中二胎代償利率多少免費諮詢試算入住6666戶。
也就是說，即使根據官方數據進行計算，除去回遷安置小區之外的其他12個小區，平均入住率也僅有三成。而記者在實地走訪中發現，即使是建成時間最早、規模最大的小區"淺水灣1號"，也隻有臨街的幾棟樓亮燈率較高，在鐵嶺官方給本報的數據中，其入住率為36.64%。
與此同時，除凡河新村和幾個學校所在的中山路附近商鋪開業情況較好以外，在其他區域和路段上，成排成片的空置商鋪隨處可見。
"公司高層正在和市委、市政府的相關領導研究空置率高的問題，現在不方便接受采訪。"鐵嶺新城董秘辦工作人員對中國房地產報回應。
記者從當地房管局獲取的資料顯示，近年來鐵嶺商業項目的開工面積呈逐年下降趨勢，還有部分項目目前處於停工狀態，甚至包括恒基和紅星美凱龍等"大牌"項目。來自房管局的資料顯示，2011年初，計劃建地年息怎麼貸款比較會過件開9個項目，面積達到160萬平方米。2012年，盡管計劃中有17傢房地產開發公司參與住宅和商業的開發，不過面積卻已經下降到110萬平方米，住宅和商業分別為80萬平方米和30萬平方米。
一位當地開發商向記者表示，"受制於人流量以及市場不成熟，個別房地產企業不得不暫緩其開發計劃，暫停達2年之久，目前依舊沒有任何要開工的跡象。"
目前，鐵嶺新城唯一稍具規模的商業項目是位於凡河新村附近的新都綜合市場。記者實地走訪發現，該市場是以攤位出租的方式進行經營的綜合農貿市場，經營范圍僅限於最基本的蔬菜、生熟肉制品、副食、日用品等。即便是能容納近萬人居住的"淺水灣1號"，所有生活物資的購買目前也隻能依賴小區門口零星的小賣部。
在醫療配套方面，號稱適宜養老的鐵嶺新城，卻僅有鐵嶺市中心醫院新城分院一傢較大的醫院。據當地政府官員介紹，該醫院目前仍隻能提供一般的門診和體檢層次的普通醫療服務。
"入住率不高，人氣和配套不足，是我們不容回避、必須直面的問題。新城建設是否宜居宜業的疑慮被完全打消，需要6~10年的時間。"劉波進表示。
而《鐵嶺市政府工作報告》顯示，2013年鐵嶺市政府還將持續推進房地產業，不斷完善城市公共設施、基礎設施建設，將安排重點項目36個，新增開發面積200萬平方米以上，必保完成投資50億元，力爭達到80億元。
"政府把所有的政策以及財力，都用在瞭打造新城上，導致這幾年舊城改造工作一直止步不前。目前鐵嶺舊城改造面積以及房地產開發的面積上，幾年來一直都處於遼寧省的'尾巴'上。"一位本地地產界人士透露。
沒有客流的物流城
緊鄰鐵嶺新城東南側的"東北亞最大的商貿物流基地"東北物流城，在行政區劃上雖不屬於鐵嶺新城管委會下轄，但在管委會的新城規劃圖上仍似衛星城般被濃墨重彩地標出，其與鐵嶺新城唇齒相依的意義不言而喻。
作為遼建融台南左鎮建融寧"十一五"期間的重點項目，東北物流城由華南城控股有限公司投資50億元打造。鐵嶺市委市政府的多位主要官員均曾在公開場合提出"東北物流城將為鐵嶺新城區聚集人口......(東北城)將使鐵嶺新城在聚集人口、產業、生產要素和完善城市功能上實現新突破"。華南城執行董事、總裁梁滿林也曾表示，華南城的這一投資，與對鐵嶺新城發展活力的樂觀預期密切相關。
然而，這個在2007年緊隨鐵嶺新城開始規劃和建設的城市經濟活力引擎，至今並未獲得市場認可，如今呈現的景況甚至比新城區更加蕭條。即便精心規劃打造，銷售也一度火爆，"鬼城"的詛咒還是如約而至。
盡管名為"物流城"，但目前已建成的占地1.8平方公裡、建築面積230萬平方米的一期工程幾乎都是商鋪，按照經營方向分為五金交電、建築材料、服裝皮革、機動車交易、農機農具、中心商城六大專業市場，還有部分商務配套和住宅。這也是華南城這類物流地產商慣常的操作手法，以投資客購買為主的商鋪住宅銷售打頭陣，快速回籠現金。
與鐵嶺新城一樣，東北物流城的銷售情況相當樂觀。記者在東北物流城招商人員出示的銷控單上看到，東北物流城的銷售率高達九成，僅餘部分位置相對較差的商鋪尚未出售。
然而在實地走訪中，記者卻發現商鋪的開業率與銷售率嚴重不匹配。下午3點左右的高峰時段，營業的商鋪卻不足兩成。營業的商鋪主要集中在主街附近的五金建材市場，農機汽配市場有零星幾傢開門營業，而其他大部分市場均鮮有商戶入駐，臨主街的兩個超大體量單體展示中心同樣沒有任何商傢進駐的跡象，倒是商鋪門口貼著的轉讓或出租電話隨處可見。
東北物流城業主李進(化名)告訴記者，2011年，他以37萬元買瞭一套上下兩層的101平方米的店面，一直沒能租出去，如今準備原價出售。廣告張貼出去之後一直乏人問津。
"這麼長時間，隻有一個有意向的買主，想要買去當倉庫。"李進說。
在此開業經營瞭一年的業主趙濤(化名)，前不久也已關門歇業。除瞭生意慘淡，他還對記者表示，"感覺物流城越來越亂瞭，園區內的區域定位也不明顯。市場的入口處經常很隨意就換瞭招牌，今天是農機配件市場，明天就換成瞭農產品交易市場。號稱要打造專用車交易基地，但是現在幾乎都沒有招到幾個汽配商傢。"
至於規劃以倉儲物流項目為主的東北物流城二期，招商人員表示正在接洽中，何時能夠動工則沒有具體時間表。
東北物流城有限公司副總裁李玲玲也承認，"整個物流園區現在沒有盈利，還處於市場培育階段。"但她同時對記者表示，"物流園現在處於改建、增容的階段，當下的困難隻是階段性問題。"
求解"雙蕭條怪圈"
鐵嶺新城和東北物流城預期中的"產城一體化良性互動"至今沒能出現，反倒像是陷入瞭"沒有人氣就沒有商業氛圍，沒有商業活力就更沒有人氣"的"雙蕭條"怪圈。為瞭從人氣方面尋求突破口，鐵嶺新城其實一直都在進行各種嘗試和努力。
帶頭搬遷至鐵嶺新城的是鐵嶺市委市政府的所有機關單位。"鐵嶺新城距離老城比較遠，一些公務員為瞭上班方便會搬去新城住。"上述當地開發商對記者說，"早些時候還有傳聞說(政府)要求公務員都必須在新城買房子。"
除瞭政府機關之外，最容易通過行政力量調動的就是學校。目前鐵嶺新城已經集中瞭遼寧工程職業學院、銀岡學院、鐵嶺衛生職業學院、新城實驗中學、鐵嶺縣高中、蓮花中學等多個中高等院校。根據當地的官方統計數字，鐵嶺新城目前常駐人口為10.6萬人，其中學生4.3萬人，占到瞭總人口的40%。
而校舍外觀堪比私立貴族學校的蓮花中學，更是通過撤並鐵嶺新城行政區劃所在地鐵嶺縣的10個鄉鎮的12所中學而成立的。也就是說，作為鐵嶺市下轄的一個面積2231平方公裡、擁有近40萬人口獨立的縣級行政區，鐵嶺縣的幾乎所有中學生和中學教職員工，都被集中到瞭鐵嶺新城的寄宿式學校蓮花中學當中。
劉波進告訴記者，學生也是實現人口聚集的動力，"很多父母為瞭方便照顧孩子而遷居鐵嶺新城。"
在城市自然人口增長速度並不快的情況下，新城人口規模要與城市建設相匹配，若非強制搬遷，就必然要求新城的經濟活力對周邊人口有強大的吸引力。
何建平(化名)是為瞭孩子而遷居鐵嶺新城的居民之一，但他告訴記者，"新城環境是很好，但在這裡找個營生實在不容易。"
此外，據鐵嶺當地開發商介紹，近年來包括鐵嶺開發區在內的鐵嶺其他工程項目涉及的動遷戶，也大都被政府安置在瞭鐵嶺新城的秦淮人傢、淺水灣1號等小區，目的也不外乎是為瞭提振新城人氣。
然而，根據鐵嶺新城之前的規劃，新城區人口發展應在2010年達到15萬，2015年達到20萬，2020年以後達到30萬。以如今官方統計的10.6萬居住人口看，目標的完成仍然任重道遠。
劉波進指出，"目前，我們的主要投資已經完成，剩下的就是培育市場，這部分主要是要靠未來的開發商來完成，基本已經不需要政府投入。"
中國城市和小城鎮改革發展中心發展規劃部主任文輝對本報記者表示，"城市的發展要與當地的經濟發展結構、所處的發展階段，和老百姓的收入水平相匹配。"
沈陽建築大學管理學院張沈生教授也認為，要避免空城的出現，僅憑政府處心積慮的設計是不夠的。
"近年來鐵嶺新城的建設與人口導入存在一定的脫節。鐵嶺新城今天的發展，有部分行政作用帶動的影響。要想影響市場的未來發展，僅憑人為設定的東西肯定是不行的。"張沈生表示。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-21/11062459946.shtml
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