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內容來自sina新聞
二順位債權一線樓市新政後現小陽春 去化速度難提振
??央行意外下調貸款基準利率，被市場機構視為繼“9·30房貸新政”後房地產市場又一政策利好。
??調整後，五年期以上貸款基準利率降為6.15%，較此前利率下降0.4個百分點，相當於此前利率打瞭九四折，在一定程度上降低瞭購房成本，因此此次降息被部分機構解讀為央行再次出手救市。
??對此，上海（樓盤）易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴《中國經營報(博客,微博)》記者，央行降息做法跑在瞭市場預期之前。
??因為從樓市去庫存的角度看，市場已經有瞭微弱復蘇的態勢。但很顯然，盡管目前改善型購房需求因為央行9·30政策而有比較好的入市機會，但很多剛需購房者並沒有享受目前政策的利好，尤其是低成本的房貸利率並沒有出現。對於央行而言，此前鞭策商業銀行積極對房貸利率進行打折，但效果並不佳。所以此次應該理解為央行自己進行操刀，進而維護目前市場利率的真正下降。
??然而，“這並不意味著樓市信貸環境已經變得寬松”，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，“樓市"惜貸"常態化還會繼續執行。”
??加快樓市築底
??基準利率的調整著實讓許多準置業者減輕瞭買房負擔。
??嚴躍進對此做瞭一個計算：如果購房者購買一套總價為100萬元的商品住房，按照3成首付則需要貸款70萬元。如果按照此前6.55%的利率計算，按照貸款20年的期限和等額還款的方式計算，那麼本金和利息需要償還總共125.75萬元，月供為5239.64元。按照目前新的貸款政策，即按照6.15%的利率計算，那麼同樣的按揭貸款模式下，本金和利率需要償還總共121.81萬元，每月還款為5075.78元。這樣計算，月供能少還163.86元。總共按揭期間可以少還3.94萬元。
??“對於一個剛需購房者而言，買一套100萬元的住房能夠節約4萬元的按揭貸款成本，如果加上能夠獲取低於基準利率的購房貸款，以及加上各類契稅減免和各類補貼的話，那麼至少能夠節約5萬元的購房成本。這對於部分工薪階層以及首付款籌集都比較困難的群體來說，自然是減輕一筆很大的負擔。”嚴躍進說道。
??因此，有人士表示，隨著購房成本的降低，一線城市將有率先復蘇的跡象，而整個房地產市場，也將有從低迷泥潭爬出的可能性。
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??從新房和二手房市場的反應來看，降息和公積金貸款利率的下調使得一線樓市回暖跡象明顯。在降息後的首個周末（11月22日~23日），北京（樓盤）共有5盤入市，22日當天開盤的項目總銷售額突破11億元。據偉業我愛我傢(博客,微博)市場研究院統計，降息落地四天來，北京二手房交易合同簽訂量較之前的四天大漲117%。
??此外，上海、天津（樓盤）等一二線城市的市場也表現顯著。機構統計數據顯示，中原地產北京、上海客戶咨詢量較11月21日當周上漲80%。偉業我愛我傢上海、天津等城市的二手房業主和購房客戶到店咨詢量普遍上漲五成以上。
??盡管一線樓市的咨詢量和成交量均有小幅增加，但是各地市場表現也不盡相同，非一線城市的項目對政策的反應並不明顯。中國房地產業協會名譽副會長朱中一認為，近年來房價持續快速上漲和部分城市盲目擴張，在多重政策預期影響下，住房市場正在逐步回歸居住屬性，住房消費也將更趨理性。如果高房價和購買力脫節的矛盾得不到解決，庫存消化還將是一個長期的過程。
??與此同時，中國房地產研究會副會長胡志剛認為，此次央行的降息政策，說明銀行整體對房地產行業風險偏好提高，房地產行業信貸環境已經發生較大改變，“風景這邊獨好”的流動性充裕景況很難再現。住房市場在逐步回歸居住屬性，房地產行業對流動性的吸附能力在逐步降低，高房價和購買力之間的脫節問題短期內難改觀，降息對房地產市場的提振作用不會很明顯。
??開發商仍需去庫存
??根據國傢統計局公佈的最新數據顯示，10月末，商品房待售面積58239萬平方米，比9月末增加1091萬平方米，其中住宅待售面積增加611萬平方米。因此，不少業內人士表示，高庫存、結構性過剩、房價偏高、購買力不足等判斷已經基本成為業內共識。
??對此，張宏偉認為，樓市仍然有去庫存的壓力，尤其是對於大多數二三四線城市來講，因此，從銀行信貸的角度來說，年初發生興業銀行(601166,股吧)停貸事件之後，銀行信貸轉向緊縮，銀行等金融機構不會無限制再給房企更多的“救命錢”，甚至當前金融機構為瞭控制投資風險已經開始對於中小企業“停貸”。
??“從國際因素來看，由於美國QE退出及未來可能加息的動作會導致國內資本回流美國，國內市場流動性仍然會表現偏緊；從國內因素來看，銀行存款準備金率沒有降低，存款成本在上升，樓市仍然有去庫存的壓力，銀行等金融機構還會繼續強化對於樓市的"風險控制"。因此，銀行"惜貸"還會常態化進行，並不會因為降息而改變。”張宏偉表示。
??與此同時，由於臨近年末、庫存高企，去庫存、回籠資金仍是開發商的主要目標。據亞豪機構統計，12月北京商品住宅市場預計將有30個項目入市，相比去年12月的市場增加瞭25%。一方面庫存壓力尚未消除，另一方面推盤量不斷上升，因此市場人士預計，年底前開發商的銷售壓力依然難以緩解。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-30/09105944628398671578601.shtml
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