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內容來自sina新聞
天價學區房為何受歡迎:孩子上完學還能高價賣出
近日，北京市西城區實驗二小附近一套十多平米的住房以30萬元每平米的價格轉讓，被媒體號稱為新的"宇宙中心"誕生。而在此前，"宇宙中心"的名號則為五道口所有，這是網友在網上給起的綽號，因為去年三月該區域的華清嘉園出現瞭一套37平米、報價350萬的學區房。
學區房的價格為什麼這麼貴？在房產市場轉悠過，尤其是看過學區房的人都知道，學區房的價格往往遵循這樣一個規律：面積越小，單價越高。以五道口的華清嘉園為例，一套37平米的學區房在去年能夠以350萬元的價格成交，但是100平米的價格也就在650萬左右。為什麼面積小的房子價格貴？很重要的一個原因就是買學區房的目的並不是為瞭居住，而隻是為瞭讓孩子有一個上學的機會。換句話說，這多出的價格實際上是買一個孩子上學的機會，而並不是37平米就真的那麼宜居。
既然隻是為瞭一個上學的機會，那麼房型面積越小的房子就會越受歡迎，我們甚至可以想象一下，如銀行2胎代償利率多少免費諮詢試算果這裡有1平米的房子，估計價格也以100萬、甚至200萬的價格成交。如果細心觀察一下，那些以天價購買學區房的人往往有這樣一個特征：收入較為寬裕，但還不夠土豪。這個特點決定瞭他們能承受一定的高價，但是由於支付能力所限，又承擔不瞭過高的價格。於是，30二胎房貸試算任何問題免費諮詢0萬至400萬的價格就成為天價學區房的上限。
為什麼土豪不會買天價學區房？或者說那些戶型面積更大的學區房賣不瞭和小戶型同樣的價格？因為高收入階層畢竟是少數，盡管很多父母都想為子女教育一擲千金，但是由於收入所限，他們無法承擔更高的房價，因此400萬可能會成為一個分水嶺。而對於那些高收入階層而言，讓子女享受好的教育會有更多的方式--以二十多萬的學費上私立學校，或者是出國留學。
為什麼他們願意以300萬甚至400萬的價格購買面積狹小的學區房，卻不願意讓孩子上私立學校？正如很多人所指出的，國際學校一年也就20多萬的支出，如果考慮到這300萬用於其他投資，還會有更多的收益。為什麼傢長會選擇天價學區房？很重要的一個原因是在學區位置不變的情況下，購買學區房實際上是買瞭一個房價上漲期權--孩子上學完成，房主還可以更高的價格將房子出售。換句話說，房主不僅僅可以享受優質的教育資源，而且還可以通過轉讓房子而獲利。更為重要的一個區別是，上私立學校每年的巨額費用盡管是人力資本投資，但在傢長看來則是不菲的現金支出--他們無法承擔，而購買學區房的費用則是房產投資--將來還能直接變現收回。也正是如上原因，小戶型的學區房往往備受中產階層的歡迎。
天價學區房現象這幾年才剛剛出現，盡管此前已經有瞭學區房概念，但是學區房價格並不像近年來這麼刺眼。很多人認為，近年來各級教育行政部門不斷強化的就近入學政策是導致學區房價格上漲的主要原因。甚至有人認為，之所以會有新宇宙中心的誕生，直接的原因就是近期教育部下發通知要求北京等19個重點大城市的義務教育在2015年實行免試就近入學政策。而在十八屆三中全會的《決定》中，就有"義務教育免試就近入學，試行學區制和九年一貫對口招生"的規劃。
為什麼嚴格的就近入學會導致房價暴漲？很重要的一個原因是在此之前盡管有就近入學的規定，但是往往還會伴隨著"遞條子"和"送票子"等現象，這意味著很多不是在這個學區的人也可以在這裡上學。這種現象導致瞭很多不公平現象，那就是與權力接近的機構和個人往往有更多的機會。以前的"遞條子"和"送票子"的收益是由相關負責人和機構獲得，比如校長和教育局長等實權人物可以從中獲取不菲的收入--每年媒體都能報道一些重點小學和校長受賄的新聞，而學校以"贊助費"的名義收取擇校費更是稀松平常。
教育部門嚴格就近入學政策，很大程度上抑制瞭這種腐敗，必須指出的是，這種改革是由教育部門自身推動，也就更加可貴--因為在就近入學以前，教育部門是最大的既得利益者。從這個意義上說，消滅瞭隱性的"遞條子"和"送票子"，那就必然會出現"天價"學區房現象。換句話說，學區房越為天價，這意味著該地與義務教育相關的尋租費用越少。
不過在很多人看來，天價學區房現象卻有失公平，因為這意味著很多平民子弟無法享受優質的教育。在我看來，這種指責完全是屬於無稽之談，在沒有天價學區房之前，平民子弟也很難選擇一個好學校。相反，更加嚴格的就近入學政策，會使得那些學區內的平民子弟有瞭更加穩定的預期。
事實上，劃定學區就近入學幾乎是全世界都采用的通例，之所以要采取這樣一個舉措，很重要的原因就是這樣可以避免各種各樣的尋租--因為不動產是最為明確的標志。不過與中國需要通過擁有住房而獲得就近入學的資格不同的是，很多國傢允許租房作為學生的入學資格。假如租房能夠作為入學資格，那麼可以想象到的情景是，房價上漲的現象在某種程度上會得到一個遏制，但是另外會出現的一個現象可能是租金價格上漲。
當然，目前中國學區房現象之所以會引發公眾詬病，還有一個很重要的原因是這些知名小學的投入是由公共財政投入，但入學資格卻隻能由該片區居民獲得。而在很多國傢，學區房的投入是由學區居民的房產稅所承擔。換句話說，中國的學區房主憑借小區位置獲得瞭全體納稅人支出的公共服務，而國外的學區則是由學區房繳納的房產稅來負責台北文山土地貸款--這意味著所有的教育投入是由自己承擔。從這個意義而言，中國的天價學區房是一種不公，政府傾力打造的學區房被一小部分業主獲得瞭。
那麼，如何打破這種不公？有人指出要"用資源均衡打破天價學區房神話"，換句話說要各個小學獲得同樣的投入，不能厚此薄彼。這話聽起來有道理，但實際上不可行，因為很多既有的投資無法折算到未來。
如何解決這個問題？在我看來，有兩個辦法，一是所有重點小學的入學名額都是通過抽簽獲得--在全區甚至全市范圍內抽簽，這是一種形式上的公平；二是推行房產稅，即學校的支出由所在學區的房產業主共同承擔，即讓有支付能力的人承擔起學校的費用。結合起來就是，公立學校平均資源，而私立學校可以依照支付能力選擇學校。
(作者為上海金融與法律研究院執行院長)
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-20/11302695993.shtml
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