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內容來自sina新聞
普通住宅不普通 申城中心城區內難尋覓
很多人到瞭買房的時候才知道，原來"普通住宅"不是"普通的房子"而已，而是可以實實在在帶來節省稅費實惠的房子。然而去年年初普通住宅開始執行新標準後，這些能享受實惠的房源已逐漸被市場消化，尤其是內環內的普通住宅，無論一二手房都在大量"蒸發"。從今年新盤上市的產品戶型看，基本還是以小戶型為主，但由於房價限制因素，一些傳統供應大區的房源總價已經逐漸突破160萬元。
業界認為，今年新供應的普通住宅量相比去年有10%－15%的下滑，而未來的二手房市場推盤中，普通住宅是不可能消失的，其比例也不會大幅減少，不過很可能會呈現外圍化趨勢。
內環內普通住宅基本已沒有
自從新標準推出後，"普通住宅"在成交份額中的占比就一直呈逐漸下滑趨勢。
以內環內的新房為例，近期成交較好的內環內新盤成交均價至少都在新竹二胎4萬元/平方米左右，要擠進現行的內環內"普通住宅"標準總價330萬元，房型就得控制在80平方米左右。可是這些新盤的房型普遍在100－200平方米，總價遠遠"超標"。有業界人士表示，最近開出的內環新盤裡，能算得上"普通住宅"的幾乎已沒有。
與成交數據相同，"普通住宅"在新建可售住房中的份額同樣呈現下滑趨勢。另外，據網上房地產數據顯示，截至2012年3月末，本市一手可售"普通住宅"套數約占全市總量的42.1%，到2012年12月末，該數值下降為37.8%，再到2013年4月末，繼續下滑為36.6%。
相比之下，外環外的情況還樂觀一些。根據德佑地產市場研究部統計，近三周成交的新房"TOP10"基本都是外環外的剛需樓盤，這些樓盤成交均價大部分集中在1.5萬－1.7萬元/平方米之間，加上它們的戶型普遍不大，大多在90平方米以內，所以還是能"卡"住160萬元這個標準的。
根據漢宇地產研究部對商品住宅的監測數據顯示：截至目前銀行房屋二胎利率多少免費諮詢試算，5月份"普通商品"住宅的成交套數為3065套，占商品住宅(成交6648套)的46%左右。從性價比程度看，目前這些熱銷區域中樓盤的優惠幅度均不是很大，但相比非"普通住宅"，其性價比還是較突出的，非常適合剛需置業。從今年新盤上市的產品戶型看，基本還是以小戶型為主，由於房價限制因素，一些傳統的供應大區，例如松江新城、南匯周康所供應的房源總價已逐漸突破160萬元。
與此同時，分析師指出，未來的二手房市場推盤中，"普通住宅"很可能呈現出外圍化趨勢。雖然目前外環區域的房價有穩步提升的趨勢，但是例如嘉定新城、南匯新場、金山新城等一些供應大戶的房價基本還是在1.1萬－1.6萬元/平方米，以一套90平方米的中小戶型為例，總價基本可以控制在160萬元以內，即使按目前的標準，也完全符合"普通住宅"的劃分標準。
二手房"普宅"成交屈指可數
二手房方面，21世紀不動產上海區域中心對旗下門店的成交案例進行瞭關於二手房交易中"普通住宅"的抽樣統計。自2012年3月執行新版"普通住宅"認定標準以來，該統計顯示近1年多上海二手房市場上交易的"普通住宅"套數占比已有進一步下滑。
從環線來看，內環內區域的"普通住宅"占比下降最快。在市中心一些"普通住宅"占比較小的區域，如虹口、黃浦區等，"普通住宅"房源供應較為緊張，出現明顯的供不應求。21世紀不動產上海銳豐四川北路店經理郭娜表示，3月份之前，門店"普通住宅"房源的掛牌量較充足，占總掛牌量的25%左右，4月份以來，掛牌量持續下降，目前占比不到10%。
"我們這邊4月份以來成交的"普通住宅"就那麼幾套，數都數得過來。"21世紀不動產長寧東區經理李棟表示，首先是因為二手房整體掛牌量下降很多，尤其是3月份，7萬套的驚人天量透支瞭後面幾個月的成交量，大量包括"普通住宅"在內的性價比高的房子都在那段時間被賣掉瞭，"普通住宅"數量自然也減少瞭很多。郭娜表示，4月以來，出現很多房東撤牌惜售的情況，進一步加劇瞭板塊內"普通住宅"房源供應的緊張，在剛需持續穩定入市的情況下，目前該區域內"普通住宅"出現明顯的供不應求。
此外，還與近期改善型需求集中釋放、中心區域優質學區房供不應求等多個因素有關。
［如何識別"普通住宅"］
對於普通購房者來說，如何識別"普通住宅"還是非"普通住宅"的標準？漢宇地產市場研究部分析師朱春峰介紹，目前區分兩者的標準主要看三點：1、容積率2、單套房屋的建築面積3、該套房源在內、中、外環中的總價限定。而在上述3點標準中，各環線中總價標準曾有過調整。圖三顯示瞭2012年普通住宅標準與以往標準的區別(其中，容積率與面積未變)。
例如出售一套內環內持有滿五年的住房，當初100萬元買進，330萬元賣出，那麼這套房是免征營業稅的。但是如果成交價是331萬元，成為非"普通住宅"，那麼就要按照差額征收營業稅12.65萬元。總價1萬元之差，營業稅就相差瞭12萬元之多。
［業界聲音］
21世紀不動產上海區域分析師黃河滔："普通住宅"標準調整應該定期化。房價作為一個易浮動的變量，尤其是近年樓市價格仍呈緩慢上漲態勢，以其作為衡量住宅的"普通"、"非普通"指標，並不適宜過多的采取固定單一的長期核定標準，以避免隨著時間及市場的波動，造成"普宅標準"與如今現實成交情況的出入逐步脫節的情況。
漢宇地產市場研究部分析師朱春峰：對於《普通住宅標準》沒有必要形成定期而穩定的機制。它是國傢進行房地產調控的行政手段，需要根據市場的長期變化而做出調整。
銀億集團上海公司營銷總監王士章："定期"的前提是不能過於頻繁。"普通住宅"標準調整對一二手房都有效，影響面較大，應該有一定的穩定性。"基本上一兩年調一次就可以瞭，不能太頻繁。"
德佑地產研究總監陸騎麟：近期"普通住宅"標準調整的可能性不大。"普通住宅"標準一旦再放寬，肯定會刺激成交，成交大幅攀升的結果宜蘭羅東土地貸款很可能是房價進一步走高，這是和當前調控的總體精神相違背的。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-06-02/09072238897.shtml
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