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內容來自sina新聞

剛性需求能為樓市提供多少想象空間

??樓市新常態下,房地產調控方向應是“保障的歸政府,商品的歸市場”。

??據新華網報道,1月21日,李克強總理在瑞士達沃斯出席瞭一場對話會,就對話會代表提出的中國房地產市場持續降溫的問題,李克強總理表示,當下中國房地產市場的確面臨一波調整,但這是正常的,而且從長期來看,房地產市場的剛性需求是不變的。此外,李克強總理還表示,中國政府將加大對保障房建設的投資力度。

??房價回調為市場化改革提供必要緩沖

??剛剛過去的2014年,我國主要城市的房價出現瞭集體下行,外界廣泛認為房地產市場已經進入深度調整期。這種景況,在過去10多年不僅極其罕見,而且就其所表現出的結構性調整特征,更可以說從未發生。

??在2014年之前,我國房價的連續10年高速拉升,由於其旺盛的投機需求,調控政策非但無濟於事,還引來瞭推高房價的質疑。房價過於高企,也讓輿論對房地產市場的健康感到憂慮。

??客觀而論,2014年房價發出階段性拐點的信號,這其實是一種合理的回調。房屋租售比(房屋租金與售土融建融新北中和土融建融價之比)是判斷房價是否合理的一個重要標準,在國際上,合理的租售比一般界定為1∶300到1∶200之間,過高就意味著房地產泡沫的出現。而我國自2010年以來,全國各大城市的房屋租售比卻普遍高達1∶600—1∶400,已經遠遠偏離合理區間。

??從這個角度看,2014年房價的階段性回調,不僅是正常的,亦是相對必要的,這可為我國樓市未來的真正市場化,提供一個必要的緩沖期。正因為此,政府在此輪房地產調整中,已日漸淡化行政幹預的努力。尤其是2014年12月,中央經濟工作會議在部署2015年的經濟工作時,在確定經濟新常態的基調的同時,沒有提及房地產行業,也顯示瞭樓市調控“去行政化”的政策方向。誠然,我們也不否認的是,在2014年樓市的相對不景氣中,部分地方政府(以及個別部門),仍然出現瞭違背市場化的調控手段和方式。

??當然,城鎮化不斷拓展,對住房的需求不會減少反而會增多,此類“剛性需求”的存在自然為樓市提供一定的想象空間。但剛性需求一般指的是自住需求,不同於此前導致房價暴漲的投機性需求,雖然有利於樓市回暖,但並不會改變樓市市場化的走向。

??樓市調控去行政化是大勢所趨

??盡管存在些許亂象,但識別2015年樓市的方向,我們仍應看主流——未來,隨著農地入市和房地產稅立法工作在中央層面的加速推動,房地產政策的去行政化走向市場化的方向,必將更加明朗,過去那些行政化的樓市調控方式徹底淡出也將是歷史必然。

??首先,在農地入市方面,改革將在十八屆三中全會確立的細則上加速展開。我國房地產市場的行政化色彩,很大一部分來源於地方土地財政的強勢地位,2015年和未來幾年,農村集體用地流轉制度的試點和加速確立,在確保農民經濟權益得到充分保障的同時,也將改變地方政府在土地財政中的強勢地位,進而推進房地產行業的市場化。

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??其次,2014年12月,中央停止瞭房產稅擴容,轉而推進房地產稅立法。早在2011年1月,上海和重慶已經啟動瞭房產稅試點,在此基礎上,試點城市的擴容也在熱議中逐漸成為共識。但由於房產稅試點中出現的一些問題,中央決定轉為推進房產稅立法。目前,已有財政部相關人士表示,在房地產稅加快立法的基調下,2015年可能進入立法程序。

??無論是2011年的房產稅試點,還是當前的房地產稅立法,均有利於房地產行業的市場化。當下中央推進房地產稅立法工作,以此取代存在法理爭議的房產稅擴容,將有力地推動地方政府早日告別弊端叢生的土地財政和短期有害的行政調控。

??需要註意的是,在房地產行業市場化的大趨勢下,政府還將加大對保障房建設的投資力度,這正是“保障的歸政府,商品的歸市場”的樓市新常態的應有之義。棚戶區、城中村改造和保障房建設的巨大需求,這說明處於調整期的房地產市場,未來仍然存在較大的想象空間。或者可以說,對棚戶區、城中村改造和保障房建設計劃的投資,可以實現對房地產市場和經濟全局的“微刺激”,這將有助於實現此輪房地產市場調整和進入經濟新常態的平穩過渡,確保房地產行業的市場化改革能夠順利進行。

??當前的房地產市場,已經正式邁向深度市場化改革階段。而本輪房地產市場的深度調整,標志著我國房地產行業已經告別“黃金時代”,進入新常態。但我國房地產市場還將長期存在的剛性需求,意味著房地產行業仍然具有想象空間。就當下而言,我們需要更加有力的市場化改革,確保房地產行業可以順利通過這一結構性拐點,進入“白銀時代”。

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-24/08175964546301814424458.shtml

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