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內容來自sina新聞

部分公積金和商業貸款買房月供不降反升



??去年11月央行降息,由於房貸多數“一年一調”,按理說本月起房奴、車奴們的月供會“減負”。然而,眼下卻有個奇怪的現象,絕大多數公積金貸款者和部分商業貸款者,本月月供不降反升,2月開始月供才會減少。

??對此,市住房公積金中心均解釋稱,由於在跨年房貸分段計息,以及等額本息還款方式下,利率降低後本金增加等因素影響,一部分貸款者的確會出現月供不降反升的現象。

??記者走訪獲悉,商業貸款則相對更加復雜,各傢銀行做法不一。在多數銀行,等額本息還款方式下,本月月供會比去年略增。業內人士提醒借款人應事先瞭解本月月供額,以便足額還貸。

??公積金貸款:絕大多數貸款人本月月供增加

??去年11月央行降息,但由於銀行貸款利率是一年一調,因此房奴們的月供從今年起才開始減少。不過,市住房公積金管理中心負責人稱,由於2015年1月月供額需跨年度分段計息,含新舊利率計息,月供額反埔心建地貸款而偏高,2015年2月份起,月供額相對於2014年將有所降低。

??對於本月月供額偏高的原因,市住房公積金中心給出瞭三方面理由:跨年房貸分段計,由於2015年1月的貸款利息包含去年12月的部分日期和本月

的部分日期,其土融雲林麥寮土融中屬於去年12月的時間段,適用降息前的舊利率,屬於今年1月的時間段,采用新利率,因此1月用新的低利率計算的應還利息其實隻占利息一部

分,降幅並不大。

??其次,由於跨年房貸分段計息,計息天數為31天,比正常每月計息天數(30天)多瞭一天;此外,等額本息還款方式下,根據計算公式,在同等剩餘本金、剩餘期數下,利率調低,本月應還本金比去年12月增加。

??“當適用新利率時間段所降低的利息不能抵消計息天數增加及應還本金增加的影響時,本月的月供額將高於去年12月的月供額。”上述負責人稱,由於公積金貸款隻有等額本息一種方式,因此本月,絕大多數的公積金貸款人都會出現月供高於去年的現象。

??商業貸款:多數銀行等額本息月供增加

??昨日記者咨詢瞭東莞建行、農行、招行等多傢銀行,雖然各傢銀行都執行分段計息的方式,但由於借款人與銀行簽約時可約定還款方式和調息周期,且各傢銀行做法不同,因此商業貸款下本月月供存在很多種情況:

??民間二胎 民間二胎借貸等額本息還款方式下

??在多數銀行,本月月供會略有增加;而等額本金還款方式,有的銀行貸款本月月供會減少,有的則增加;此外有個別銀行稱,不論哪種還款方式,本月月供隻會減少或不變,而不會增加。

??招行東莞分行、農行東莞分行個貸部人士均告訴記者,與公積金貸款類似,等額本息還款方式下,借款人本月月供會略微比去年高,到2月開始下降,全

年月供以2月的為準;“這在降息後次年首月,是銀行界比較普遍的做法。”招行個貸部人士告訴記者。與招行類似,東莞多數銀行都執行類似做法。

??等額本金還款方式下

??農行東莞分行相關人士介紹,等額本金還款,借款人本月起利息會略有下降,整體月供也就比去年低;而招行東莞分行個貸部人士則稱,不論等額本息還是等額本金,本月月供都會有所增加。

??建行東莞分行的做法則與上述銀行都有所不同。該行個貸部人士稱,借款人不論是選擇等額本金還是等額本息還款方式,本月的月供都不會出現增加的現

象,“而隻會減少或不變”。“如果還貸日是15日前,那麼本月月供就與上月一樣;如果還貸日是15日後,則本月月供會比上月低。”

??算筆賬:

??公積金貸款:

??例如張先生的一筆公積金貸款,剩餘本金294150.32元,剩餘期數209期,每月9日扣款,現在剛剛還完2014年11月,原來的年利率為

4.5%,將會在2015年1月1日降低到4.25%。那麼在2014年12月9日、2015年1月9日、2015年2月9日的月還款額計算如下:

??2014年12月9日那期,由於新利率還沒有啟用,計算月供款額時使用舊利率,使用非分段計息的計算公式,月供2031.77元;1月9日這期

由於已經啟用瞭新利率,計算月供時使用分段計息的方式,月供為2074.75元;2月9日那期適用降息後的新利率,不需要分段計算,月供下降為

1993.35 元。

??商業貸款:

??市民吳女士的商業貸款總額為36萬元、期限20年,選擇等額本息方式還款。降息前,她每月月供約2700元,按照新利率她的月供將降至2624.78元,不過本月她的月供卻達2751.8元,是她還貸以來的“最高月供”。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-01-09/08425959116764414797857.shtml

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