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樓市調控向市場主導切換現端倪 轉軌不等於政策放松

  近期土地市場火熱,折射出開發商對未來行政調控手段退出、享受城鎮化"盛宴"的樂觀預期。應當承認,樓市調控模式從行政主導向市場主導切換已顯現端倪,但需要警惕的是,調控轉軌不可能朝發夕至,更不等於政策放松。事實上,轉軌成功更需既有政策的護航和市場環境的平穩。

  樓市調控轉軌的預期是近期土地市場和新房市場升溫的主要原因。現行的樓市調控模式是行政主導,突出表現在限購、限價、限貸的"三限"上。這種行 政主導的模式對於短期內抑制房地產泡沫放大有一定效果,但也遭遇瞭"越調越漲"、假結婚、假離婚怪相叢生的尷尬。目前經濟結構調整步入"深水區",新型城 鎮化建設強調去房產化,政府簡政放權、推動職能轉變,樓市調控模式向市場主導型轉軌顯得更為迫切和必要。

  多種跡象顯示樓市調控步入轉軌時期。從今年3月以來的國務院常務會議和高層表態來看,房地產調控言之甚少,提及時主要強調兩方面內容:一是保障 房建設,強調加快落實建設任務,健全分配制度,推進公租房、廉租房並軌;二是加快建立房地產穩定健康發展的長效機制。房產稅改革試點下半年可能會有實質動 作,此項改革被視為樓市調控模式加速向市場主導切換的風向標。可以預期,市場主導的調控模式將以保障房為核心,以保有環節征稅為抓手。

  調控轉軌不能誤解為調控放松,恰恰相反,著眼於樓市短期穩定的周期性政策應保持穩定,以防止房價脫韁式的上漲,保障市場環境的平穩,為調控模式 的成功切換護航。歷次房地產調控顯示,行政主導的模式將重心放在抑需求上,在地方財稅體系等長期制度改革未完成的情況下,如果匆匆放開"三限",房價的報 復性反彈恐難避免。

  從目前的市場走勢看,一線城市的樓市環境有脫離"平穩"狀態的風險,而"平穩"狀態是調控部門、開發商、購房者都能接受的市場環境。風險的直接 表現就是搶地大戰和房價上漲預期再度強化。公開資料顯示,北京、上海、廣州等地在5月份出現總價或單價"地王",並且前5個月的土地出讓收入逼近去年全年 水平。部分熱點區域地塊樓面價短短1個月上漲近50%,超過兩個月前的在售商品房價格。地價上漲強化瞭房價上漲預期,並與目前新房市場量價齊升的局面疊 加,加劇一線城市樓市可能"不穩"的擔憂。此外,不少地方對新型城鎮化的認識仍未打破"造城運動"的思維,做大土地收入"蛋糕"的動力強勁。一些地方政府 追求GDP增長的政績觀也尚未打破,舍不得房地產這個政績工具,落實樓市調控政策不積極。

  鑒於此,目前探討行政調控的全面退出不合時宜,更可行的是在堅持市場邏輯的前提下,對既有政策進行完善和修正。例如,優化預售證管理,加大市場供給;強化閑置土地監管,重罰囤地行為。當然,更緊迫的是又好又快地推進房產稅改革試點擴圍,使其發揮樓市"穩定器"作用。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-06-08/07492245798.shtml
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