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  故事裡聞先生的老板拒絕地方領導很輕松,不過對地方政府來說,開發商的"不買賬"卻很沉重。因為開發商拿地意願的削弱,直接導致地方政府在財政上的減收,而短期內,地方政府對土地財政的依賴,也很難作出根本扭轉。即便是像上海這樣的一線城市在今年也不例外。



  聞先生(化名)是一傢兼營房地產和投資基建業務的開發商營銷負責人,其所在的公司最近剛剛在地方上收購瞭一條收費公路。不過,當地政府在與公司洽談收購事宜時,有官員就建議是不是可以順便拿下一些公路沿線的土地做房地產開發。

  "這在以前是不可想象的。老板以前很少時候在拒絕地方領導的要求時如此決絕。"聞先生當時就意會,可能老板今年在地方拿地的問題上,是早已有瞭主意。

  當時一起參與收購談判的聞先生就覺得,公司是收購公路搞基建業務的,很關鍵的是要與地方政府保持好默契,打好關系,既然地方領導提出拿下沿線土 地的建議,公司老板應該也不好"打臉說不",再加上公司本身也有房地產業務,拿下一點土地做開發也沒什麼,即使現在行業風險大,大不瞭就是少拿一些,留作 儲備開發。

  "後來其實我也理解,現在公司在地方拿地的意願下降得非常厲害,今年很多公司在地方,尤其是二、三線城市拿地的意願越來越薄弱,因此項目開發和土地儲備都在收縮。"聞先生說。

  今年前三季度,市場預期下行、庫存與資金壓力導致企業拿地意願悲觀,已經促使全國范圍內的土地市場繼續下行。根據中國指數研究院發佈的數據,今 年前三季度,納入統計的全國300個城市各類用地推出及成交同比分別下降24.8%和37.8%,而土地價格方面,今年三季度各類用地及住宅用地成交均價 同比降幅分別達到17.4%和7.4%。

  "根據同策咨詢的研究,去年上海的土地出讓金為2262.3億元,一般預算財政收入為4109.5億元,所以上海在2013年土地財政依賴度是 55.1%,排在之前執行限購政策的45個城市中的第30位,依賴度並不是特別嚴重。"上述同策咨詢分析師如是指出,"上海這樣的城市都要拿出優質地塊為 財政輸血,更何況是其他地方政府,肯定都在急著賣地。"

  今年樓市下行傳導至土地市場已是眾人皆知的,不過,在開發商的算盤裡,他們在今年又是有多不願意拿地呢?

  另外,相關機構在報告中指出,在土地出讓金方面,今年三季度各類用地出讓金同比降幅近5成,受企業拿地向一、二線城市集中的影響,十大城市出讓金占比提高,這也意味著今年一線城市以外的地方政府土地出讓艱難。

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  近日,上海董傢渡超級地王正式掛牌,該地塊起始總價高達248億元,據測算起始樓面價也超過瞭3.5萬元/平方米。

  "考慮到今年土地市場整體降溫等因素,地方政府也隻有拿出優質地塊存貨才能吸引到開發商,不過,我覺得地方政府應該也不會過高地抬升地價。"同策咨詢的一位分析師向中國房評報道指出。

  根據相關機構最新發佈的數據顯示,今年前三季度,上海市土地出讓總額近1034億元,僅次於北京,不過相比去年同期卻下降瞭34%。

  之後的故事,如果順理成章,可能大傢也都知道瞭。出乎聞先生意料的是,公司老板竟然當場一口回絕瞭對面地方領導的建議,拒絕繼續拿公路沿線的土地。

  不過,雖然當時現場略顯尷尬,收購事項最終還是順利完成。聞先生事後就詢問公司老板,老板也實誠,"現在在地方拿地,那就是敗傢,還不如讓他們(地方政府)在公路上多給我開幾個收費站口,雖然利潤少點,但至少是賺錢的。"

  據悉,今年前三季度,一線城市住宅土地成交量同比下降16%,二線城市累計成交下降26%,三、四線城市土地成交同比下降27%,降幅不斷擴大。

  "地方政府肯定是千方百計希望賣土地為財政增收,但是今年這些開發商已經不買賬瞭。一是這一輪房地產調整的行業風險,二則是開發商真的沒錢拿地,房子賣不出去。"上述開發商營銷負責人分析說。

  據公開資料,今年20傢品牌房企在前三季度累計拿地金額共計2483億元,同比下降41%,拿地面積7509萬平方米,同比大幅下滑49%。



地方政府著急賣地 開發商拒不買賬

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-16/08572947096.shtml

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