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??就內地儲備來看,大概住宅占比26.56%,商住房反而是57.64%,純商業約5.1%。當然從銷售數據而言,截至2014年前六個月報告,長江實業來自住宅銷售的收益較多,在內地銷售利潤約46.73億港幣(37.4億人民幣),租務收益約8.61億港幣(6.88億人民幣)。

??“我們認為這兩傢公司的估值可以從中得到釋放。”香港群益證券一名分析師表示,此前長實控股和黃,在計算長實權益時,會將估值一折再折。

??“可以看到,從土地儲備和正在發展的項目來看,大概是香港以發展住宅為主,內地主要是偏向於商住兩用,或者說偏商業性。”華富嘉洛林子俊總結道。據其統計分析,長江實業2013年的年報中公佈的儲備數據,香港住宅項目大概是66%,住宅和酒店式公寓等商住房大概14.1%,純商業業務大概5.9%。

??“其實本地房產開發公司優勢更大一些,也是其中一個原因。”前述長期跟蹤和黃的分析師表示,包括九龍倉、恒盛地產在內的港資公司,在內地的開工速度同樣緩於內地開發商。

??被熱議的核心——重組後的長地,是李嘉誠多年以來在房地產行業的投資和佈局,管窺其中,得見長和系在地產方面的拿地、開工一直緩慢;如今,其在香港地區的儲備以住宅用地為主,而在內地的儲備,則以商住兩用地為主。

??長實將在交易案中先行重組,待其完成後,0001.HK的代碼將交給長和。

??在公佈重組交易案時,新公司長地已經獲得銀行承諾提供550億港元的新債務融資,這部分資金將作為轉讓分拆房地產業務的代價交予長和。

??這一次,土地貸款台中清水土地貸款李超人要把旗下地產業務與其他業務徹底劃分。若重組進展順利,這兩傢公司將變成在開曼群島註冊的公司——長和、長地。顧名思義,後者將收編原長實與和黃旗下的所有房地產業務;長和則將整合前兩傢公司的,包括基建在內的所有非地產業務。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-19/08245962736064241385502.shtml



內容來自sina新聞

??長和系的動作一直被外界視為投資風向標,超人此番重組彰化秀水土地貸款旗下資產亦瞬時引來各方論戰。

??雖為香港地產股中股價長期居於前三位的藍籌,長和集團依舊認為,長江實業目前持股和記黃埔49.97%股權的現狀,部分助推瞭長江實業市值較其賬面股東權益存在23%的折讓,而這其中或約有870億港元的差異。

??即使是作為投資,超人對於內地與香港的房產開發思路也有所差異。

李嘉誠操刀長和系重組:因估值折讓23% 分拆打通經脈

??多位分析人士認為,此次重組,最為重大的便是對兩傢公司估值帶來的利好。


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??內地土儲多商住,香港多住宅

??根據億翰智庫此前發佈的研究報告顯示,該研究中心對於和記黃埔的商業物業估值560億,在上市房企中排名第七;新鴻基商業物業價值497億,排名緊隨其後。但據其分析和黃在商業地產的開發周期達到7.5年,而新鴻基周期為3.5年。

??Wind統計顯示,從並購方案公佈後的第一個交易日1月12日開始至1月15日,港股地產行業區間漲跌幅第二位即為長江實業,漲幅14.26%;屬於綜合類公司的和記黃埔漲幅12.47%。

??1.7億平方尺儲備,開發拿地緩慢

??2014年12月,長江實業在香港拿下海壇街/桂林街及北河街項目。其前一次在香港地區拿地,已經是2012年11月,長實以逾29億港元的價格買入馬鞍山白石地,每尺樓面地價逾5000元。在內地,也是多見長和系拋售資產,難見其再購置儲備。如2014年以72億港元出售北京盈科中心;39億拋售重慶大都會項目等。

??而就在幾天前的發佈會上,長和集團公開披露截至2014年11月30日,將轉予長地集團的房地產業務包括應占面積約1700萬平方尺的出租物業、面積約1.7億平方尺可供發展的土地儲備以及超過14600間酒店房間。

??相比與長江實業總市值(約2600億人民幣)接近的港資地產公司,當數新鴻基地產(約2720億人民幣)。根據新鴻基2014年中報的數據,其在內地土地儲備面積共8430萬平方尺,在香港樓面面積就合計4690萬平方尺。

??雖總體而言兩傢公司土地儲備相差不甚多,但新鴻基地產在2014年分別在香港增添八塊地皮,在內地新增上海徐傢匯中心項目。差異可見。應該說,作為深入內地發展的港資地產公司,長和集團在內地的物業發展速度相對緩慢。

??“目前他們是垂直控股的方式,還有一些共同完成的項目。這樣會令外界看不太清楚在比如美國加息時,會對兩傢公司內部產生怎樣的影響。”香港地區一位長期跟蹤和記黃埔的分析師表示。

??“其實可以看到,長實在內地發展的房地產項目,因為一二線城市的地價已經不便宜,現在處於‘吃老本’階段。他把更多的工作重心反而是放到瞭回報率更高的地方,比如說他現在投入和發展重點是在歐洲市場。”香港華富嘉洛研究部主管林子俊總結道。

??記者翻看和記黃埔在2013年年報中公佈的土地儲備明細,選取其在重慶地區占48%權益的楊傢山商業及住宅發展項目,地盤面積約1121萬平方尺。此前媒體報道,和記黃埔在2007年拿下此土地。2013年年報顯示,該土地中8A號地塊為商業用途,預計2015年完成進度為1%;而2-7號及9-18號地塊為商住用途,部分地塊最晚到2021年完工1%進度。

??年報中,和黃目前的土地儲備,已經有部分會在2017、2018年完成1%進度,甚至部分如前述類似重慶地區開發進度的項目,還有武漢蔡甸區等地。

??資本市場是一個永不落幕的舞臺。

??當晚投資界一片沸騰,關於房地產、貨幣貶值等各類猜測不絕於耳。但市場對此的態度終究是熱烈的。

??無論開發緩急,按照目前長和系公佈的土地儲備可以看到,佈局在一二線城市的資源居多。

??據前述分析師林子俊統計,長江實業2013年年報中公佈的780萬平方米物業儲備中,位於北上廣深四地儲備占內地樓面面積比約20%,位於各省省會城市如南京、成都、武漢等的樓面面積占比達到45%。和記黃埔2013年在內地的儲備占到其全部儲備的97%,約854萬平方米。

??但無論是查閱長江實業還是和記黃埔的2013年年報,兩傢公司旗下的土地儲備多為權益低於50%的項目。

??“主要是一些財務上的考慮,比如說不想並表之類的,所以把他拆開來做。”前述香港地區分析師如是認為。

??另一方面是港資房企的內生因素,由於進入內地發展有難度,則轉而作為財務投資,“他的權益普遍不大,但是對於李嘉誠來說沒有任何問題,投資就是為瞭賺錢。”林子俊表示。

??這次站出來的是首富李嘉誠。

??李嘉誠當然不能允許有這樣大的差異存在。

??綜合考慮瞭包括消除分層控股架構等在內的多項原因之後,在1月9日,長和集團旗下兩大港股上市公司長江實業與和記黃埔(下分別稱“長實”、“和黃”)同時發佈公告,宣佈重大資產重組事由。

??內房股綠城中國剛剛選定合作夥伴,搭建起新的合營公司;港資地產公司卻掀起瞭更大的波瀾。

??長實市值23%折讓,差870億港元

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