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  可以說5月以來,中國土地市場持續升溫,高單價、高溢價地塊頻現、多地"地王"紀錄屢被刷新。土地市場由去年下半年以來的溢價率表現較高轉為樓面地價的實際上漲。5月9日,上海世博會地區拍賣的其中兩個地塊,樓面單價接連刷新該市年內單價"地王"。其中一塊甚至以超過4萬元/平方米的價格創下上海3年以來的樓面地價新高。

  另外,今年上半年,包括泰禾在內的中小房企頻頻上演逆襲好戲。半年以來,泰禾已花費約64億元在北京"搶地"。

  克而瑞研究中心認為,上半年土地市場的反彈近乎瘋狂,企業拿地高潮迭起,其中很大的原因要歸功於上半年海外寬松的融資環境,但是隨著QE3政策的退出以及美國經濟的回暖,將導致資金大量回流美國,因此下半年房企赴海外融資的大環境將大不如前。對於房企來說,國內外資金面的收緊意味著下半年融資的成本將明顯提升,由此預計下半年的土地市場將變得更加理性,地王項目和高溢價地塊的比率將較上半年出現下降。

  同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,從2013年上半年全國土地市場來看,宏觀市場"基本面"轉好,房企資金面不太緊張,品牌房企開始積極拿地"換倉"佈局下一輪市場發展機會。此外,當前土地市場熱點主要還是一二線城市,尤其是一線城市,品牌房企重返一二線城市,突顯房企佈局戰略與一二線城市的投資價值。

  下半年將降溫

  由於土地市場活躍度上升,溢價率方面也出現瞭爬升,1~6月,全國300個城市土地平均溢價率為15%,較去年同期增加10個百分點;其中住宅類用地平均溢價率為17%,較去年同期增加13個百分點。

土地市場量價齊升不差錢

內容來自sina新聞

  同樣的情況也出現在寧波,"像寧波溫州這種三線城市,外來人口不多,需求結構比較完整,此前對溫州的報道中,有樓價大跌的現象隻是針對個別價格虛高的樓盤而言。整體大環境回暖後,樓市回暖跡象明顯。現在土地市場呈現的特征是樓面地價下降很多,土地供應量比去年增多。"中原地產寧波分公司市場部經理鐘永金表示,2010年寧波樓面地價能達到1.3萬/平方米以上,在今年同等地段的地塊則是1萬元多一點,樓面地價下降很多,大型房企拿地熱情還是比較高,預計這種態勢在下半年仍會持續。

  部分房企拿地兇悍

  此外,今年上半年土地市場數據總體看來依舊熱度不減,延續瞭去年下半年上揚走勢。中國指數研究院數據顯示,住宅類用地成交樓面均價為1575元/平方米,環比上漲7%,同比上漲41%。1~6月全國300個城市成交樓面均價為1078元/平方米,同比上漲37%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為1469元/平方米,同比上漲31%。

  "央企、全國性的品牌企業以及一些依托其他產業資金雄厚的房企拿地熱情還是比較高漲的。"香港聯祥集團董事總經理杜宏鵬分析認為,現在兩極分化的情況比較嚴重,以沈陽為例,上半年很少見當地民營房企拿地。而由於2013年全運會影響,前兩年城市建設土地放量較多,到今年土地放量有所減少。今年上半年沈陽土地市場表現出穩中有升的態勢,並不激進。目前沈陽正在消化去年商品房庫存,預計下半年進入年底拿地熱情會逐步提高。

  一二線熱

  記者瞭解到,2012年遭遇土地市場滑鐵盧的溫州,也在今年上半年有所回暖。來自溫州大學房地產研究所提供的數據顯示,截至6月30日,今年上半年溫州市區成功出讓瞭各類用地31宗、1725畝,遠遠超過去年整年1000多畝的出讓規模,環比增長84.34%,同比增長454.46%,其中住宅用地489.61畝,半年出讓規模已接近此前多年來年均約500畝的出讓水平。

  廣州在5月也是一連拍出3個"地王",其中海珠區一臨江地塊樓面地價高達3.5萬元/平方米,刷新白雲區當月初剛誕生的"新地王"紀錄。中原集團研究中心總監劉淵向中國房地產報記者表示,"從整個房地產市場長期調控的角度來講,地王是不利於市場調控,但同時地價高也凸顯瞭價值所在,開發商需要做好後期的項目開發。"

  克而瑞研究中心數據顯示,2013年上半年,10大典型城市土地出讓金收入為3140.1億元,與2012年同期相比增長160.3%,較2011年同期增長17.7%。上半年土地出讓金收入與2010年同期土地出讓金收入的歷史最高紀錄基本持平。

  對此,克而瑞研究中心報告強調,在市場回暖期,一線城市土地價值尤為凸顯,該類城市在上半年土地成交金額同比提升181%,樓面地價提升73%,遠遠超出其他城市。二線城市土地成交量價增長幅度也較為顯著,分別同比提升瞭37%及77%,這類城市地價相對穩定,供應充足,企業關註度較高。由於企業前幾年在三四線城市的投入較大,而這類城市內需不足、經濟水平較低,整體利潤空間不高,因而今年房企在這類城市拿地量增幅最低。

  三四線冷暖不均

  今年上半年,"新國五條"各地方細則落地,但房企拿地意願依舊強烈。其中,特別表現為,此前並不搶眼的企業,比如泰禾地產以及拿下上海地王的北京福潤天成房企。中國指數研究院上海公司研究總監陳延彬認為,這些企業拿地規模之所以比龍頭企業更加"兇猛",是因為它們對於一線城市的介入或者佈局更加強烈。此外還包括陽光城、佳兆業也是拿地動作很大。

  土地出讓金方面更能體現出市場走勢,其中上海上半年已超700億元,北京也超過瞭600億元,北京和廣州上半年土地出讓金總量已經超過去年全年水平。從克而瑞研究中心數據來看,一二線熱點城市增加比較明顯,開發商對於這些城市的熱情不減。

  相比去年土地市場的平淡,今年上半年土地市場在數據上表現為活躍。其中,土地出讓金呈現暴漲以及部分房企瘋狂搶地。不過,隨著"錢荒"潛移默化的影響,土地市場有望在今年下半年逐步回歸"理性"。

  此外,今年以來,房企拿地策略發生細微轉變,與之相對應,土地市場也呈冷熱不均現狀。從具體數據來看,今年上半年一二線城市土地成交量價漲幅顯著,而三四線城市表現相對平穩一些。

  不過,從中國房地產報記者瞭解的情況看,開發商對房地產市場依舊看好,一線城市土地市場更是關註度極高,一傢上市房企人士甚至表示,"如果缺錢,那也應該是有融資壓力的企業"。

  此外,對於高價地的爭奪,在錢荒的背景下,風險也同時伴隨。張宏偉就提示,對於資產負台中七期重劃區債率已經偏高的房企、已經存在經營風險的房企、拿地比較激進的房企以及部分中小房企來講,瘋狂拿地進行逆勢擴張或激進拿"地王"還需謹慎,尤其是針對溢價率偏高或樓板價明顯高於區域市場價格的地塊,應該謹慎處理,否則在今後極有可能會因為拿地過多、地價過高等因素導致退地或經營層面的市場風險。

  當然,錢荒也是一把"雙刃劍",對於資金面相對寬裕的央企以及高周轉、有境外上市融資渠道的企業來講,受制於國內錢荒因素就較少,在土地市場"不差錢"的故事有望延續。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-08/11442289862.shtml
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