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  小產權房違法,這是現實法律中毋庸置疑的事實,對已建成的小產權房,該如何處置?

  事實上,從"383"方案到十八屆三中全會《決定》內容公佈期間,深圳小產權房迎來瞭炒作的絕佳機遇。《決定》中提到的"保障農戶宅基地用益物 權,改革完善農村宅基地制度,選擇若幹試點,慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓,探索農民增加財產性收入渠道",被中介人員解讀為:小產權房未 來即將轉正。

  名為"深圳小產權房大全"的微博用戶,代理瞭深圳一百多個小產權房樓盤,據該代理機構人員小王透露,最近半個月內小產權房每平方米提價一兩百元十分常見,最高的已經漲價500元/平方米,如位於松崗的星辰城市花園、金湖雅苑。

  這在中央黨校三農問題研究中心副主任徐祥臨看來,三中全會關於土改針對的主要是城鎮化進程中,農村集體建設用地將改變過去由政府先征地再入市的征地制度,而是直接進入市場交易,但這並不代表在農村集體建設用地上的建築物可以直接入市流轉。

  最後的瘋狂

  受到各界廣泛關註的小產權房終於迎來最終審判,但在此之前卻上演著最後的瘋狂。

  隨著小產權房覆蓋面的擴大,小產權房已非簡單的經濟或法律問題,而是演變成涉及政府、農民個人、農村集體、開發商、城鎮購房者、投資客等多個利益主體,涉及農村土地產權、城鎮住房保障等制度層面的一個復雜的社會問題。

內容來自sina新聞

  而北京通州的小產權房近期最高也已經漲價1000元/平方米,一位曾銀行2胎從中受益的投資客表示,仍然看好小產權房的上升空間。

  "開發商當然不希望小產權房轉正,體量太大,入市對於房地產市場的沖擊將具毀滅性。"上述深圳市規劃國土委內部人士對記者直言,這也是政府憂慮的一點。

  毫無疑問,11月22日兩部委的表態徹底擊碎瞭小產權房投資客們的美夢。

  而在國土資源部和住建部聯合下發的通知中,明確表態,對於建設、銷售"小產權房",嚴重違反土地和城鄉建設管理法律法規,不符合土地利用總體規 劃和城鄉建設規劃,不符合土地用途管制制度,沖擊瞭耕地保護紅線,擾亂瞭土地市場和房地產市場秩序,損害瞭群眾利益,影響瞭新型城鎮化和新農村建設的健康 發展,建設、銷售和購買"小產權房"均不受法律保護。

  本報記者調查發現,隨著農村集體建設用地制度改革的炒作,小產權房的購買人群,也從過去以自住為主,開始轉為投資比例上升。

  此次兩部委針對小產權房下發的通知中,僅對在建、在售的小產權房堅決叫停,但是對已建、已售的小產權房的處置問題卻並未提及。

  因此,有樂觀者,如民建中央經濟委員會副主任馬光遠[微博]認為,小產權房對穩定中國房地產市場、增加供應、解決居民住房問題功不可沒,小產權房轉正是必然的趨勢。

  11月21日下午,《華夏時報》記者來到位於深圳市寶安區龍華新區華榮路與創藝路交會處的鋒尚公寓時,裝修人員正在緊急施工中。公寓第10層已改裝完畢。據悉,鋒尚公寓不過低調開盤十天,已經售出16套。

  顧雲昌也認為,從中央提出建設統一的城鄉建設用地來看,小產權房變大產權是必然趨勢,但處置起來問題復雜,因此已經拖瞭十來年,中央政府一直未松口。

  對此,黨國英表示,一直以來中央態度都十分堅決,因為小產權房的體量已經十分龐大,再興建更加無法解決,兩部委的重申十分必要,有助於剎住搶建的小產權房這股風。

  事實上,市場各方對於小產權房近期釋放的政策信號,都存在不同的解讀。

  "千萬別買,讓小產權房轉正,想都別想,三中全會也沒說小產權房可以入市。"華遠董事長任志強(微博)近日怒斥小產權房的違法性,認為允許其入市就跟讓其他違法犯罪合法化一樣。

  而以研究市場為主的多個專傢觀點趨於一致,認為對於小產權房已經形成的既定事實,必須分批次解決,通過補交地價,讓其入市,"383"方案的提法可見端倪。

  住建部住房政策專傢委員會副主任顧雲昌對記者表示,是否能轉正,關鍵在於是否為建設用地,是否符合規劃,如果用農地建的宅基地和小產權房肯定不可能轉正。同時,需要對這些小產權房進行處置,比如補交地價,否則不公平。

  11月22日,國土資源部和住建部聯合下發緊急通知,要求堅決遏制違法建設、銷售小產權房,對在建、在售的小產權房堅決叫停。但是對於已經建成並且銷售瞭的小產權房卻並未提及。

  中介人員向記者出示的資料顯示,鋒尚公寓戶型全是單房和一房一廳,一套價格從7.5萬到21.8萬不等,樓盤定位十分明確,即面向投資客用於出 租,樓盤老板在頭兩年替業主包租,14種戶型月租均不同,最少330元/月,最多620元/月。記者粗略地計算瞭一下,以一套7.5萬的單房為例,月租 330元,需要19年才能收回成本,年投資回報率約5%,與商品房相近。

  事實上,近年來,國務院有關部門也曾多次重申農村集體土地不得用於經營性房地產開發,但是這一次兩部委的表態言辭之嚴厲,態度之堅決,仍較為罕見。

  深圳市規劃國土委一位內部人士則對本報記者表示,兩部委的通知說明國傢堅決不允許小產權房轉正,因為一旦放松就無法控制,小產權房問題太復雜,不可能一下子就解決。

  中央從未松口

  在中國社科院農村經濟研究所研究員黨國英看來,此時中央叫停小產權房並不奇怪。他對《華夏時報》記者表示,兩部委此番重申十分必要,有助於剎住搶建小產權房這股風。

  事實上,中央層面對於小產權房問題也從未松口,國土資源部曾多次強調,"小產權房"實質是違法建築,違反土地管理法律,違反城鄉規劃、建設管理的法律,違反相關政策,各地要嚴格依法查處大量存在的"小產權房"等違法用地、違法建築行為。

  北京榮幫瑞明投資管理有限公司董事長李偉告訴記者,小產權房入市會對房地產業有一定影響,在未來幾年內不太可能實現與國有土地同等入市。而住房和城鄉建設部科學技術委員會常務副主任李秉仁近日也明確表示,從未聽過國傢有要解禁小產權房的說法。

  而剛剛結束的十八屆三中全會改革文件關於農村集體建設用地的表述,更是掀起瞭一波小產權房炒作浪潮。但正在投資客們蜂擁而入,力博小產權房未來轉正之時,風向突轉,中央對在建、在售小產權房亮起瞭紅燈。

小產權房上演最後瘋狂北京通州每平漲價1000元

  在城建地貸款台中西區建地貸款市化進程的推進和過高的房價下,小產權房如今已遍地開花,這些建在農村集體建設用地上,無法辦理產權證和土地使用證的樓盤,承載著很多人的住房夢。

  爭論轉正

  "政府不敢隨意放開小產權房,最主要是目前沒有辦法評估到入市會帶來哪些後果和影響。"上述深圳市規劃國土委內部人士分析。他認為,兩部委的表 態已經說明國傢堅決不會允許小產權房轉正。不過對於購買小產權房自住的並無多少風險,政府強拆的可能性不大,而歷經幾輪上漲潮的小產權房就如同現在的商品 房一樣,想要再從中套利,也不大可能。



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-11-24/08212508254.shtml

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